Usted va a construir una casa unifamiliar en un terreno de su propiedad y le han informado que uno de los costes que deberá soportar es el impuesto que recae sobre la escritura de “obra nueva”. Vea cómo calcularlo
Si usted promueve la construcción de un inmueble (en este caso una vivienda unifamiliar), al finalizar la obra deberá comparecer ante notario para que otorgue la “escritura de obra nueva”, con la cual podrá inscribir la construcción en el Registro de la Propiedad. Para ello, deberá presentar ante el notario, entre otros documentos, la licencia de obras, una descripción de la construcción y un certificado emitido por un técnico conforme la obra ha finalizado y se ajusta a la licencia.
No obstante, para que el Registro realice la inscripción, previamente deberá liquidar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (en general, el 1,5% del valor que se asigne al edificio, aunque algunas autonomías han fijado tipos distintos). ¡Atención! Deberá liquidar este impuesto en el plazo de un mes desde la formalización de la escritura.
Base imponible
Valor real de coste. El problema en estos casos es que la base imponible sobre la que se aplica el tipo de gravamen es el “valor real de coste de la obra nueva” que se declare. ¡Atención! No obstante, la ley no aclara qué significa exactamente dicho concepto, por lo que muchos promotores han tenido litigios con Hacienda a la hora de determinar el impuesto que debe satisfacerse.
Pues bien, tras diversos pronunciamientos de los tribunales, la Administración, a través del Tribunal Económico-Administrativo Central, ha establecido como criterio que la base imponible en estos casos es el coste de ejecución de la obra (y no el valor de mercado de la edificación como había sostenido anteriormente).
A estos efectos, para determinar el coste de ejecución de la obra:
- Los tribunales admiten que se aplique el mismo valor definitivo por el que se haya tenido que tributar en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), pues este impuesto también se paga sobre el coste de ejecución de la obra. Recuerde que el ICIO se paga al Ayuntamiento y equivale al 4% del presupuesto de ejecución de la obra.
- Por tanto, revise por qué valor ha tributado en el ICIO y utilícelo para fijar el valor de la obra nueva declarada a efectos del AJD.
Costes a tener en cuenta
En la práctica, este coste de ejecución de la obra será lo que usted haya ido pagando al constructor en las diferentes certificaciones de obra que éste le haya presentado. No obstante, al igual como ocurre en el ICIO, sólo deberá incluir en la base imponible “el coste de ejecución material”. Así, por ejemplo:
- No se incluye el IVA ni las tasas satisfechas (por solicitud de licencia, por ejemplo).
- Tampoco los honorarios de los profesionales que intervengan en la obra (el arquitecto o el arquitecto técnico), ya que no son estrictamente costes de ejecución material.
- Por último, tampoco deben computarse ni el beneficio empresarial ni los gastos generales del contratista.
Fuente: Lefevbre
